中期业绩解读 | 路劲：增收不增利，销售额同比增长

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2023年上半年路劲实现物业销售额等值人民币156.87亿元及高速公路项目路费收入等值人民币19.79亿元，合共约人民币176.66亿元，较去年同期上升6%。2023年上半年路劲亏损港币8.81亿元，股东应占亏损港币12.20亿元，每股亏损为港币1.63元，每股净资产为港币25.16元。已销售但未交付的面积为126万平方米。

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销售额同比增长6.1%，行业地位进一步提升

2023年上半年，房地产市场整体表现先扬后抑。一季度市场活跃度提升，二季度，购房者置业情绪快速下滑，房地产政策力度不及预期，市场未能延续回暖态势。全国房地产市场调整压力依然较大。根据国家统计局数据，2023年1-6月全国商品房销售额同比增长1.1%。根据中指研究院《2023上半年中国房地产企业销售业绩排行榜》，TOP100房企销售总额同比增长0.1%，其中，TOP31-50房企销售额同比下降6.4%。

面对严峻复杂的外部环境，路劲运营团队紧贴市场走势，抓紧一季度的销售窗口，2023年上半年实现物业销售额（包括合资及联营企业项目）合共人民币156.87亿元，较上年同期增长6.1%。其中，内地项目实现销售额152.68亿元，同比增长4.05%。其销售额增速远高于同阵营房企，行业地位进一步提升。

表：2020年-2023年上半年路劲销售额及增长率

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

路劲主要聚焦长三角地区、渤海湾地区、粤港澳大湾区。房地产分部在长三角地区实现销售80.41亿元，销售占比52.95%，压舱石地位进一步稳固；在渤海湾地区实现销售54.04亿元，销售占比35.58%；在粤港澳大湾区实现销售16.91亿元，销售占比11.13%。其中，长三角地区销售额增速最低，同比下降19.2%，但占比仍未公司最重要销售来源区域；渤海湾地区、粤港澳大湾区分别同比增长56.0%、101.3%，增速极高，拉升了企业整体销售额。

表：2022年、2023年上半年路劲房地产分部销售额分布

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

房地产结转收入增长，债务结构优化

2023年上半年路劲亏损港币8.81亿元，股东应占亏损港币12.20亿元，每股亏损为港币1.63元，每股净资产为港币25.16元。已销售但未交付的面积为126万平方米。

2023年上半年，路劲房地产分部业务收入62.43亿港元，同比增长26.99%。因房地产市场持续下行，报告期内交付物业的价格下降，毛利率因而下跌至12%。去年同期毛利率较高，主要因去年同期交付部份较高毛利率的项目及前期竣工项目进行结算，成本有所节省所致。期内房地产分部亏损约为港币4.30亿元，扣除汇兑亏损约港币4.73亿元后，期内经营溢利为港币4300万元。

路劲坚持稳健的财务策略，考虑各种融资渠道，平衡资本结构，保证集团有充足现金。截至2023年6月末，路劲借贷总额约259.61亿港元，较上年末下降19.2%，其中，短期借贷占比约20%，较上年末进一步下降，期限较为合理。报告期末，路劲净负债率为61%，较上年末下降12个百分点。银行结存及现金下降，主要因集团期内赎回一笔境外债券及偿还若干银行贷款所致，仍能够覆盖短期借款。

2023年上半年，房地产市场整体表现先扬后抑。虽然自去年四季度以来，融资政策有所放松，但多数民营房企尤其是出险房企仍面对融资难的问题，整体行业融资仍然疲软，融资规模仍处于较低水平。二零2023年上半年，集团积极强化现金流及债务管理，期内合共偿还港币72.59亿元等值的贷款，其中包括一笔余额3.43亿美元的到期境外债券及境外银团贷款，大大减低集团短期偿债压力。

聚焦核心城市优化布局，长三角地区土储占比约60%

2023年上半年，受房地产市场下行及企业资金紧张等因素影响，房企拿地依然审慎，土地市场成交规模明显缩减，国央企仍为拿地主力。2023年上半年路劲集团房地产分部在内地通过土地挂牌形式取得了两幅住宅用地，楼面面积合共约8.9万平方米，位于苏州和广州，城市能级较高，新地块与有实力企业合作发展，以分担风险和成本。2023年6月末，房地产分部土地储备约328万平方米，主要分布于长三角地区，约为土地储备的60%。

高速公路业务快速增长，缩减房地产基金投资及文旅业务

上半年，路劲高速公路项目日均混合车流量及路费收入分别为36.5万架次及人民币19.79亿元，较去年同期分别上升33%及9%。

上半年，内地高速公路项目路费收入较去年同期下降7%至人民币12.86亿元，日均混合车流量较去年同期上升27%至27.33万架次，主要因内地取消疫情管控，客车车流量显著增长，但货车车流量则受内地及国际经济下行影响，较去年同期则有所下降。此外，唐津高速公路项目收费权于四月十九日到期，不再为集团提供分成。随着政府出台一系列的经济刺激政策、内地及国际经济双循环的逐步形成，预期内地经济将企稳回升，加上雄安新区建设力度加大，预期下半年集团内地高速公路各项目路费收入及车流量均会有所提升。

上半年，印尼高速公路项目路费收入较去年同期大幅增长56%至人民币6.93亿元，日均混合车流量较去年同期上升53%至9.17万架次，主要受益于2022年年底完成收购一条位于印尼中爪哇省之SB高速公路之39.77%权益，进一步扩大海外公路组合（剔除新收购的SB高速公路，路费收入较去年同期增长5%至人民币4.67亿元，日均混合车流量较去年同期上升4%至6.23万架次）。2023年上半年，印尼经济稳步上扬，尤其是汽车柴油价格逐渐下降导致假期出行及旅游的车流量有所增加。预计下半年印尼经济增长将保持现时趋势，印尼高速公路路费收入及车流量均会继续增长。

2023年上半年，产业分部房地产开发项目（包括合资及联营企业项目）实现物业销售约人民币5.00亿元，其中签订销售合同额为人民币3.90亿元及销售协议待转合同约人民币1.10亿元。截至2023年6月30日，产业分部土地储备约102万平方米，主要位于河南省，已销售但未交付的面积为3万平方米。其他原产业业务，主要包括房地产基金投资及文旅业务，经过重组及整顿后，业务规模已大幅缩减，并停止投资新业务。往后，路劲将根据余下业务的经营状况并适时作出处理。

近期中央及各部委密集发声，带动了房地产市场预期和信心的修复，但从政策改善到市场见效通常需要一个过程。在地产行业趋于良性健康发展的大趋势下，行业发展的整体稳定性正在增强，资源也将更集中在具备销售、土储、产品、品牌等优势的稳健型房企之上。路劲对内地房地产业务发展前景保持审慎态度，将视市场形势及现金流情况而调整拿地策略。下半年，路劲房地产管理及运作团队将继续一贯务实的工作作风，力保交付及强化现金流；并不断研发配合市场的产品，推展公司品牌使成为更广泛公认可靠的开发商。