幸福安基：“AMC+保交楼”和产业代建专家 | 房企代建新探索系列访谈

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近年来，随着房地产市场进入深度调整期，房企积极探索新发展模式，房地产代建领域获得了较快发展，房企纷纷成立代建平台，抢占新蓝海。面对新变化，优秀代建企业持续夯实自身实力，加强在代建领域的新探索，以期赢得市场青睐。在此背景下，中指研究院推出“房企代建新探索系列访谈”，通过对20家左右房地产代建企业高层进行访谈，观察房地产代建企业新做法，供行业借鉴。

2022年，为落实转型战略，华夏幸福(600340)启动轻资产代建业务，并成立北京幸福安基建设管理有限公司。自成立以来，“幸福安基”积极在全国范围内谋篇落子，已形成涵盖政府代建、资本代建、商业代建三大领域的代建服务体系，并全力打造AMC+保交楼、产业代建、都市圈开发代建三类核心产品，涵盖商品住宅、安置房、产业园、商业等多种物业类型，拓展势头迅猛。

近日，幸福安基产研总经理吴旭阳先生接受了中指研究院的专访，我们节选部分访谈实录如下：

中指研究院：幸福安基是2022年下半年新成立的代建品牌，我们观察到，近一年的时间，幸福安基拓展势头较猛，请简要介绍一下目前贵公司代建业务的情况。

吴总：幸福安基的诞生源自于华夏幸福的转型。去年7月，华夏幸福将业务分为六大核心板块，每项业务均形成各自的轻重结合的新业务体系，幸福安基作为代建的品牌，应声成立。自成立以来一年多的时间，“幸福安基”开发管理项目已达十余个，涵盖了商品住宅、安置房、产业园、商业等多种物业类型。

当下，幸福安基代建业务主要聚焦以下三类业务：

第一类是AMC+保交楼，也就是大家常说的纾困类代建业务。基于过去大量的资产盘活和住宅开发经验，我们目前已经总结出一套针对困境资产卓有成效的盘活、续建方法论，为政府、金融机构、破产管理人等提供重整盘活方案、共益债融资、开发代建一体化服务，为项目债务化解与价值最大化提供系统解决方案。例如沈阳项目，政府接管后，我们作为代建方对于项目资产负债快速系统地进行了梳理，协助政府完成了融资盘活、化债、续建、全周期资金使用在内的保交楼综合解决方案，并严格落实，去年10月份以来已实现近2000套住宅按时、高品质交付，获得了政府、客户、供应商的一致好评。

第二类是产业代建项目。二十年来，华夏幸福打造运营了一座座“智慧生态，宜居宜业”的产业新城，以及覆盖不同产业类型的产业园，早已形成了一套系统涵盖从投资、设计到建设、招商、运营的完整的实操体系，基于此，我们目前能够为委托方提供产业全流程、全价值链的一体化服务，当然也能够根据委托方的特定需求提供产业定位、规划、招商、运营等专项服务。目前我们已经在沈阳、南京、廊坊等多地获取多个产业项目，都在有序推进之中。

第三类是商业代建项目。当下受房地产市场影响，其实商业代建市场除一二线核心城市外，整体还是比较难的。企业与企业也有不同定位和擅长，我们更多的是处理二三线一些难度相对偏高的项目，通过解决“疑难杂症”创造价值。该类项目需要的不仅仅是单纯的代建，如何能够将资产盘活、形成有效销售才是更为关键的。

中指研究院：您刚才提到公司在做AMC+保交楼，这类代建目前既是行业发展新机遇，也符合国家政策导向。您认为，在这方面贵公司的核心优势有哪些？

吴总：我们现在最大的核心优势实际上是一体化盘活方案，包括项目整体的资产盘活、债权债务的梳理、续建的价值提升等等。为什么我们具有这个优势？实际上还是基于我们多年来的资产盘活以及“纾困”的经验。我们一般从项目初期介入，和破产管理人、政府一起去完成整个项目的重整方案制定及执行。不同企业基于自身能力，会给出不一样的债权清偿结果。不论是销售定价、工程续建，还是成本控制、利润挖潜，最后都会体现在清偿率上，如何能够做到安全的最大化清偿，还是非常考验一个企业的综合能力的。

另一个核心是资金。破产重整类项目，除了需要管理人外，还有一个重要角色就是重整投资人，有些项目如果重整投资人招募不成功，甚至会从重整转为清算。所以如何能够招募到包括资金规模、地域、风险偏好的投资人，也是项目推进的关键环节。我们目前和很多AMC有合作，例如浙商，以及市面上很多金融机构，都形成了协同机制，也熟悉各方的偏好和投资刻度，能够快速、准确的响应项目需求。

中指研究院：您刚才也提到了产业代建。您认为，在这方面贵公司的核心优势有哪些？

吴总：产业代建，一直以来是我们代建的核心业务。华夏幸福作为产业服务商，二十余年打造了大量涵盖不同规模、不同产业类型、不同标准的产业新城、产业园，覆盖了几乎所有业态、所有产业类型，服务了累计超过2000家企业。

我认为我们的优势主要集中在三方面：

首先是“全覆盖”，包括业态、产业类型、标准等。我们累计打造的400余个园区，不论是国家核心战略产业，还是一些地方的特色产业，我们均有涉猎，多个园区被评为当地标杆案例。另外，产业新城一直以来是华夏的特色，固安产业新城就涵盖了包括住宅、商业、学校、酒店、配套等多个业态，覆盖不同规模、不同标准。

其次是“全价值链视角”。由于产业新城是一个非常完整的开发模式，因此我们在一座座产业新城的推进中，也练就了全价值链的服务能力，不论是从前期的产业定位、规划，还是中期的设计、建造、招商，一直到后期的运营，我们都形成了系统打法并一次次迭代更新，因此我们能够提供具备全价值链视角的“交钥匙”服务，不仅仅局限于设计建造。

第三是“专业能力强”。立足于客户需求，我们能够从产业定位、载体设计、成本配置等多方面，结合我们自身的多年经验，提供客户“超值服务”。比如我们的一些项目，会推翻业主的原本想法，结合区域特色给出新的定位，并提供更适配的产品需求建议，从而赋予项目超预期的价值；我们每个项目的方案，都是充分考虑招商、运营需求的，避免首尾割裂。除此以外，我们还拥有专业的产业研究院、招商运营体系、产业大数据平台，这些都是我们服务的有机组成部分，当然我们可以定制化的专项服务。

中指研究院：刚才您也提到贵公司做了一些项目，您认为公司哪个代建项目最具代表性。

吴总：沈阳项目相对典型，它是我们AMC+保交楼的第一个项目，项目的整体推进还是相对顺利的，但能接到这种项目一定有几个前置条件。

首先是你在当地的口碑一定要好，业绩要好。接这个项目前，我们刚好完成了我们自身项目的高标交付，恰逢项目主体出险，政府保交楼压力比较大，我们就相对顺利地获取了这个项目。

其次是建设管理能力。会做一二线的企业并不一定擅长三四线，尤其是纾困类项目，和正常房地产自身的开发项目从管理上还是有一定差异的，看似管理内容相似，但实际上在成本管理、续建、包括和政府的沟通、合规上还是有很多管控要点。这个项目我们做的还不错，获得了区政府的好评，沈阳后续还把这个模式进行了推广。

中指研究院：您提到代建过程中会遇到一些问题，那么您认为公司做代建业务会遇到哪些风险？有什么防范措施？

吴总：我个人觉得目前对于代建企业，比较大的风险是履约和回款风险。只要涉及到回款，无论是因为委托方的本体原因、还是因为市场或者对赌，其实都是我们把控的一个核心。我们目前还是主要以轻资产的形式进行，从合同到回款节奏，都会有比较严格的控制。我们对于委托方也会有一定的筛选，相对来讲，需求越真实、资质越好的委托方的项目，回款也相对顺利。现在整个代建行业，其实甲方和乙方的权利风险还是有点不对等，所以风险控制是十分重要的。当然也会有同行认为品牌风险也是一个重要点，很多企业因为代建，反而承担了很多非代建企业该承担的责任，但是我们目前涉及品牌输出的项目并不多，这里我就先不谈了。

中指研究院：房地产代建发展方兴未艾，对于行业发展有什么建议？

吴总：代建行业其实发展已经有一定时间了，但是相比成熟行业，目前还有差距。当下的代建行业，其实竞争还是非常残酷的，代建费压降的很厉害，并且甲乙方其实权利并不完全对等，别的同行朋友签约后再解约的情况也屡见不鲜，有些并不是代建方的原因。此外，目前代建也缺乏像房地产一样的第三方系统机构，能够专业、全面的对于行业发展起到促进作用，比如当下想要获取真实、清晰的市场数据，都十分的困难。如果有第三方机构能给系统提供一些市场行业的研究，我觉得也是不错的。我相信，代建行业是有前景的，不论从世界范围内的行业对标还是国内的行业发展来看，这一点毋庸置疑。未来的行业机会，也一定不在“代为建设”，“1+X”的X更为重要，随着各类代建企业的特色和一技之长的形成，整个行业的竞争也会更加良性，发展也会更加健康。

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（责任编辑：徐帅 ）